Прогнозы рынка недвижимости Киева 2017 год. Оксана Горская

Что принес на рынок недвижимости 2017 год? Этим вопросом задаются не только эксперты. Для многих рядовых и далеко “не рядовых“ украинцев эта задача всегда остается насущной. Какие бы катаклизмы, катастрофы и перевороты не колошматили страной – рынок недвижимости всегда будет в тренде. Жилищный вопрос для нормального человека входит в перечень средств первой жизненно важной необходимости. Люди рождаются, умирают, женятся, в конце-концов выростают и разъезжаются, поэтому недвижимость всегда находится в движении. Иногда это движение замедляется, иногда головокружительно прыгает вверх, иногда стремительно падает вниз, а другим разом медленно плывет по течению экономической ситуации страны. Но мертвой зоной ее назвать нельзя в любом случае. Когда Вы услышали фразу “рынок замер” - не верьте, Вы общаетесь с человеком, который просто не владеет информацией. Рынок недвижимости всегда остается одним из немногих, куда выгодно, заметьте, всегда выгодно, в той или иной мере, инвестировать. 2016 год показал значительное снижение доходов от перепродажи и аренды жилищного фонда. Но на фоне кризиса других экономических институтов, в том числе и банковского замершего рынка ценных бумаг, недвижимость осталась привлекательной для инвесторов, которые не хотят останавливать работу своего капитала. По данным НБУ, обеспеченность предприятий кредитными средствами в национальной валюте за последние три года ухудшилась на 13% — с 475 млрд грн.до 415 млрд. Также в результате потери доверия к финучреждениям, колоссальные объемы денежных средств оказались извлеченными из банковской системы Украины: население держит на руках около 100 млрд долл. наличной иностранной валюты и еще около 480 млрд наличной гривны. Люди боятся доверять финучреждениям большие суммы денег. Остается либо недвижимость, либо нал в иностранной валюте. При этом недвижимость более надежна в том плане, что наличные надо где-то хранить. А жилье еще и может приносить доход... Да, конечно,количество инвесторов на украинском рынке вторичного жилья стало значительно меньше, но объемы строительства жилой недвижимости продолжают расти. И еще со школьной программы мы знаем истину экономики Кейнса Джона Мейнарда: “Cпрос рождает Предложение.” И видимо спроса хватает. Согласно источникам 100realty.ua,относительно декабря 2013 года, количество новостроек на первичном рынке жилья Киева увеличилось на 9,9% (со 142 до 156). А с января 2016 года – на 18,2% (со 132 до 156). По состоянию на конец 2016 года количество новостроек эконом-класса составляет 58 объектов, комфорт класса – 39, бизнес-класса – 39 и премиум-класса – 20. Основные тенденции на первичном рынке жилья Киева в 2016 году: начало новых проектов и запуск новых очередей на реализуемых объектах; малогабаритное жилье (квартиры-студио, смарт-квартиры) общей площадью от 18 кв.м.; дисконтные программы (скидки, акции, рассрочки). Количество проанализированных объектов: 156. Количество компаний операторов: 57. Ввод в эксплуатацию: введенные – 3 кв. 2019г. В феврале к продаже предлагались квартиры 57 операторами в 160 объектах, по базе данных ИАП «Столичная Недвижимость». В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию. В структуре предложения первичного жилья преобладают новостройки эконом-класса – 37%. Доля новостроек комфорт-класса и бизнес-класса – по 25,5%, премиум-класса – 12% от общего количества. В феврале наибольшее количество жилых комплексов предлагалось в Голосеевском районе – 19%. В Дарницком – 15%, в Соломенском – 14%, в Печерском – 12%, в Шевченковском – 10% и в Днепровском – 9%. Меньшее количество новостроек в Святошинском и в Подольском районах – по 7%, также в Оболонском – 5%. Наименьшее – в Деснянском районе – 2%. В феврале были начаты или восстановлены продажи квартир в 7-ми жилых комплексах. Прекращены или приостановлены продажи квартир в 5-ти объектах. Увеличена цена квадратного метра квартир в 28 новостройках – на 600-2000 грн./кв.м. Снижена стоимость квартир в 13 объектах – на 500-1500 грн./кв.м. Количество проанализированных новостроек: 160. Количество компаний операторов: 57. Ввод в эксплуатацию: введенные – 2 кв. 2020г В марте к продаже предлагались квартиры 57 операторами в 159 объектах, по базе данных ИАП «Столичная Недвижимость». В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию. В структуре предложения первичного жилья преобладают новостройки эконом-класса – 37%. Доля новостроек комфорт-класса – 26%, бизнес-класса – 25%, премиум-класса – 12% от общего количества. В марте большее количество жилых комплексов предлагалось в Голосеевском – 19%, в Дарницком – 15%, в Соломенском – 14%, в Печерском – 12%, в Шевченковском – 10% и в Днепровском – 9% районах. Меньшее количество новостроек в Святошинском и в Подольском – по 7%, в Оболонском – 5% и в Деснянском районе – 2%. В марте были начаты продажи квартир в 1-ом жилом комплексе. Прекращены или приостановлены продажи квартир в 2-х объектах. Увеличена цена квадратного метра квартир в 30 новостройках – на 500-3000 грн./кв.м. Снижена стоимость квартир в 6 объектах – на 500-1000 грн./кв.м. Количество проанализированных новостроек: 159 Количество компаний операторов: 57 Ввод в эксплуатацию: введенные – 2 кв. 2020г. В декабре 2016 года средняя стоимость представленных к продаже квартир в новостройках Киева составила 22980 грн./кв. м, относительно января 2016 средняя цена уменьшилась на 0,5%. Динамика средней стоимости предложения квартир на первичном рынке:С декабря 2013 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м квартир в гривнах увеличилась на 72,3%. Средние цены квадратного метра квартир по классам первичной недвижимости Киева, декабрь 2016 г, гривнивые цены увеличились почти во всех сегментах первичной недвижимости: эконом-класс – на 1,2%; комфорт-класс – на 0,1%; бизнес-класс – на 2,7%. Только в премиум-классе зафиксировано уменьшение на 2,2%. Средняя стоимость квартир в новостройках Киева в феврале 2017 года составила 23319 грн./кв.м.(±1,6%). Относительно января средняя стоимость увеличилась на 0,1%. За год средняя стоимость 1 кв.м квартир в новостройках Киева уменьшилась на 0,8%. Увеличение цен по классам первичной недвижимости относительно января составило: эконом-класс – на 0,5% до 16634 грн./кв.м; комфорт-класс – на 0,4% до 21673 грн./кв.м; бизнес-класс – на 1,8% до 29919 грн./кв.м; премиум-класс – на 0,3% до 45859грн./кв.м. Средняя стоимость квартир в новостройках Киева по классам и количеству комнат за февраль 2017г: в 20% квартир высшего ценового сегмента средневзвешенная цена предложения составила 39401 грн./кв.м., а в 20% квартир низкого ценового сегмента – 14882 грн./кв.м. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») в целом по новостройкам Киева составил 2,65. Медианная цена квадратного метра квартир составила 20000 грн. Средние цены предложения квартир в новостройках Киева по районам, февраль 2017 г.: уменьшение средних цен в прошедшем месяце наблюдалось в Голосеевском (на 0,1%), Дарницком (на1,5%) и в Печерском (на 0,3%) районах. В остальных районах увеличение составило от 0,2% (в Соломенском) до 4,3% (в Подольском). Средняя стоимость квартир в новостройках Киева в марте 2017 года составила 23339 грн./кв.м.(±1,6%). Относительно февраля средняя стоимость увеличилась на 0,1%. За год средняя стоимость 1 кв.м квартир в новостройках Киева уменьшилась на 1,3%. Изменение цен по классам первичной недвижимости относительно февраля составило: эконом-класс – рост на 0,9% до 16788 грн./кв.м; комфорт-класс – рост на 1% до 21895 грн./кв.м; бизнес-класс – снижение на 0,02% до 29912 грн./кв.м; премиум-класс – рост на 1,2% до 46393 грн./кв.м. Средняя стоимость квартир в новостройках Киева по классам и количеству комнат, март 2017г. В 20% квартир высшего ценового сегмента средневзвешенная цена предложения составила 39284 грн./кв.м., а в 20% квартир низкого ценового сегмента – 14853 грн./кв.м. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») в целом по новостройкам Киева составил 2,64. Медианная цена квадратного метра квартир составила 20000 грн. Средние цены предложения квартир в новостройках по районам Киева, март 2017 г. Уменьшение средних цен в прошедшем месяце наблюдалось в Днепровском (на 0,7%), Оболонском (на 3,2%) и в Святошинском (на 2,5%) районах. В Деснянском районе средневзвешенная цена не изменилась. В остальных районах увеличение составило от 0,6% (в Печерском районе) до 1,5% (Дарницкий район). Количество население Киева стабильно растет. Большой толчок к этой тенденции дал более высокий, относительно стабильный доход проживающих в столице, и миграция с “депрессивных военных зон страны“. По состоянию на 1 января 2017 года в столице официально проживало 3 012 127 человек, в то время, как 1 января 2016 – 2 964 550. За год имеем прирост почти 50 тыс. населения. По неофициальным же данным, в Киеве живет более 4,5 млн. Вывод напрашивается сам: рост населения никак не может понизить спрос на недвижимость. Думаю все заметили, как в Киеве оживают даже давно замершие новострои. Это может вызвать только стабильность цены за счет увеличения предложений, но никак не ее понижение. Либо даже повышение в стоимости на качественное предложение жилья надежных застройщиков. Всем понятно откуда взялся рост количества новостроя, хотя это может быть только на руку сегоднешнему потребителю. Чтоб выдержать конкуренцию, компаниям-застройщикам нужно следить за качеством и ценой. В связи со сложной экономической ситуацией в Украине, немногие ее жители могут себе позволить покупку нового жилья. Сегодня выгодная ипотека или, скажем так, реальная для ее погашений утопия. Социальное жилье по всем программам есть, но оно похоже на сказку или миф. И попавшие в эту программу сродня сказочным персонажам, у которых появилась Фея-Крестная. Хотя спрос на недвижимость есть. Большую долю покупок- продаж имеют преимущественно разъезды. Интенсивно инвестируют в недвижимость, как уже выше говорилось, клиенты банков, успевшие выхватить свою валюту вовремя. Особое место занимают переселенци с востока, как богатые, скупившие частично елит-сигмент центра Киева, так и эконом-класс, переселившись в новострои с проблемными документами , но низкими ценами. Работающие за рубежом и молодые специалисты компаний с зарубежными инвестициями, работающих в Украине, тоже клиенты АН. Поэтому повторюсь, я целиком согласна с прогнозами экспертов на 2017 год – обвала цен на недвижимость в Киеве и области не произойдет! Могут вырости цены на качественные новострои надежных застройщиков, может наблюдаться рост на вторичку центра и квартир с хорошей локацией. Хотя “панельные хрущевки” могут расчитывать на понижение, и то максимум 20-25 %.